On peut être propriétaire du fonds de commerce, et n'être que locataire de l'immeuble dans lequel ce fonds de commerce est exploité. Ainsi, bien que propriétaire d'un fonds, l'exploitation dudit fonds reste liée par convention (droit au bail) au propriétaire de l'immeuble (murs).
De fait, il faudra observer quelques règles comme par exemple de payer un loyer pour l'occupation de l'immeuble, d'exploiter effectivement le local, et de respecter la destination prévue sur le bail commercial.
Au terme des 9 ans (prévus par le bail commercial classique) le propriétaire des murs pourra récupérer ses locaux, à condition de verser au propriétaire du fonds une indemnité d'éviction, en réparation du préjudice subi (perte de la valeur du fonds). Le montant de cette indemnité d’éviction dépendra de l’évaluation du fonds, à partir du moment où il y a perte effective de l’exploitation commerciale, et renvoie au dernier chapitre visé dans la précédente rubrique.
Précisons que par local commercial on entend un espace fermé et couvert qui est susceptible d’accueillir la clientèle (C.A Paris 14/11/56). Ne constitue pas un local commercial tout emplacement de vente situé dans un passage ou sur un trottoir (C.A Paris 13/4/56). Il faut d’autre part distinguer le local commercial du local accessoire à l’exploitation de ce fonds. Cas de figure ou ce local n’est pas le point de vente, lorsque le fonds de commerce n’y est pas nécessairement ou directement exploité. Il ne s’agit pas non plus d’une dépendance ni d’un établissement secondaire (où se trouverait par exemple le siège d’exploitation du fonds) mais il faut que soit avérer le caractère indispensable de ce local accessoire pour l’exploitation du fonds. Pour résumer, le local accessoire n’est pas le local où le fonds commercial est directement exploité, il n’est pas non plus une simple commodité, mais sa privation pourrait cependant mettre en péril la bonne marche de l’exploitation commerciale (CASS. 23/1/74).
L.R 10/09/2010
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